Se você está pesquisando sobre como arrematar um imóvel em leilão, provavelmente já se deparou com os termos primeira praça e segunda praça. E a pergunta que não quer calar é: por que os valores são diferentes entre elas?
Vem com a gente entender essa dinâmica e dar o próximo passo rumo ao seu imóvel dos sonhos ou à sua melhor oportunidade de investimento!
A Dinâmica das Praças em Leilões de Imóveis
Em muitos leilões de imóveis, especialmente os de alienação fiduciária (leilões extrajudiciais feitos por bancos) e os leilões judiciais (determinados por decisão de um juiz), é comum a realização de duas etapas para aumentar as chances de venda: a primeira praça e, caso não haja arrematação, a segunda praça.
Essa estrutura tem base legal e visa garantir a efetividade da venda, além de proteger os interesses de todas as partes envolvidas.
Diferença de Valores na Alienação Fiduciária
No contexto da alienação fiduciária, a lógica de valor entre as praças é a seguinte:
Primeira Praça
O valor de lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel, que já está estipulado no contrato de financiamento e corrigido por um índice acordado entre as partes.
Segunda Praça
Se o imóvel não for vendido na primeira praça, uma nova tentativa ocorre em até 30 dias. Nesse momento, o valor mínimo é a soma das dívidas atualizadas, mais todos os custos relacionados ao processo de leilão. Isso inclui:
Parcelas atrasadas do financiamento
Custos de transferência, ITBI e emolumentos
Comissão do leiloeiro
Custos com publicação de editais
Débitos de condomínio e IPTU, se existirem
Importante: esse modelo garante que, ao arrematar o imóvel, você o receba "limpinho", ou seja, sem dívidas pendentes. E isso é uma vantagem enorme para o comprador!
Leilões Judiciais: Nuances e Regras do Código de Processo Civil
Nos leilões judiciais, a lógica de venda em duas praças é parecida, mas com algumas nuances estabelecidas pelo Código de Processo Civil (CPC).
O CPC estabelece que o desconto máximo permitido para a segunda praça é de 50% em relação ao valor da primeira, para que o lance continue sendo considerado válido e não vil.
Aqui vem uma informação que pouca gente conhece: se o valor de arrematação ultrapassar o total das dívidas e custos, o que sobrar — conhecido como sobejo — vai para o proprietário anterior do imóvel.
Ou seja, nenhum valor fica retido sem destino. Em ambos os tipos de leilão, o que excede os débitos retorna ao antigo dono, garantindo a transparência do processo.
Dicas Essenciais para Comprar Imóvel em Leilão
Para quem busca adquirir um imóvel em leilão, é fundamental seguir estas orientações práticas:
Entenda se o leilão é judicial ou extrajudicial.
Avalie os valores da primeira e segunda praça cuidadosamente.
Verifique todos os custos adicionais que influenciam no valor final da segunda praça.
Saiba que você pode encontrar ótimas oportunidades com descontos de até 80% do valor de mercado.
Comprar imóvel em leilão pode ser simples, seguro e extremamente vantajoso, oferecendo excelentes oportunidades de investimento ou aquisição da casa própria.